【2023年5月】草津市　土地売却相場・動向レポート

2-1.草津市で取引された土地のここ半年の売却（販売）価格相場推移の分析

ここ半年の売却（販売）価格相場の推移について月単位のグラフで整理しました。半年前に比べて売却価格約0.9%上昇、先月比で約1.6%下降しています。
12月、2月、3月と比べ売却価格相場が大きく下落している様に見えますが、物件の市場価値が落ちたわけではなく、㎡単価が高い物件から安い物件まで幅広い価格帯の物件が取引された結果、平均売却価格が押し下げられただけなので、深刻に捉える必要はありません。

詳しく述べると草津市の土地はここ半年間平均的に㎡単価8.67万程度で取引されており、その価格帯の土地が継続的に売れていつつも、12月、2月、3月はそれを上回る㎡単価が9.22万円程度の比較的高めの土地の取引が増加したため、平均売却価格が押し上がりグラフが上に振れています。
また、特に12月はここ半年の中で最も㎡単価が高い土地が取引されたため、売却価格相場が最高値となりました。
一方、11月、1月、4月の売却価格相場が下落している理由は、ここ半年間の平均と比べて「㎡単価が低い土地」が多く取引されたものによります。

加えて、前年4月と比較すると平均売却価格は約16.5%上昇していて、土地価格相場は底が上がっているような状況です。

これらをあわせて鑑みると、4月の下落は市況の落ち込みを示すものではなく逆に「幅広い価格帯の土地が売れている」という事を示していると考えられます。

2-2.草津市で売りやすい土地の立地・条件の推移の分析

草津市のデータから売れ筋の土地の立地・条件のデータだけを集めて、ここ半年とその前の半年間の条件を比較し、動向の推移をまとめました。
駅徒歩の平均分数はほぼ変わらない状態ですが、半年前と比べ土地面積が狭くなっています。
特に4月は、2,000万円以下の駅徒歩20分圏内の土地に需要がありました。

参照：国土交通省 土地総合情報システム
参照：レインズ

以下3つのポイントを軸に、4月の土地売却相場・動向について解説します。

3-1.成約件数・売却価格の動向を解説

成約件数は約100%上昇、物件当たりの平均売却価格は約1.6%上昇しています。
成約件数が4件と先月の2件より増加しつつも取引価格が下降した要因は、㎡単価が先月に比べ下落したことが考えられます。
これは、狭い土地から広い土地まで、幅広い価格帯の土地取引が行われたためです。

3月と4月に売却された物件の中身を比較すると、3月の㎡単価は約8.77万円、4月の㎡単価は約8.11万円と0.6万円程下落しています。
1月～3月は引っ越しシーズンと重なり、通勤・通学に便利な駅徒歩10分以内の㎡単価が高い土地が取引されやすい傾向にあります。一方、4月は㎡単価が低い「駅徒歩15分圏外の土地」の取引が活発で、「駅からやや離れている価格を抑えた土地」の需要が高まりました。ゆえに㎡単価が下落しているのです。

また「㎡単価」以外の側面から見ると、草津市は、京都府や大阪府へのアクセスの便利さや琵琶湖をはじめとする豊かな自然環境が評価され、全国の「住みよさランキング2022」で第38位、近畿ブロックでは第3位にランクインしています。
実際に「令和2年国勢調査」では全国的に人口が減少している中、滋賀県は微増の傾向を示しており、特に草津市は子育て世代や働き世代からの人気が高いこともあり滋賀県内で最も人口が増えている地域となっています。

その結果、滋賀県内の住宅地全体の平均公示地価が15年連続下落している中にあって、草津市、守山市、栗東市、野洲市の4市のみ令和5年に上昇に転じており、草津市は4市の中で最も高い1.7%の上昇率を記録しました。（「令和5年地価公示」国土交通省）
更に、草津市は商業地でも2.5%の滋賀県内で最も高い上昇率を記録しており、住宅地・商業地ともに盛り上がりをみせていることがわかります。

全体で振り返ると、4月の売却価格相場が下落した理由は「駅から少し遠い、㎡単価の安い土地」の取引が多かっただけなので、草津市に対する子育て世代や働き世代からの人気が衰えておらず、市場は底堅く推移すると考えられます。

以上のことから、草津市の土地需要は堅調で値崩れなく、幅広い立地・条件の土地が売り易い時期なので、現時点では「売り時」と判断しています。
今後の値上がりを期待して保持するのもひとつの手ですが、不動産価格は様々な要因で大きく変動するため予測することが難しいので、慎重に検討をしてください。

参照：国土交通省「令和5年地価公示」
滋賀県「地価公示の公表資料（滋賀県における概要）」
東洋経済新報社「最新！ 住みよさランキング2022」全国トップ50
東洋経済新報社「最新！ 住みよさランキング2022」近畿・中部地区編
滋賀県「令和2年国勢調査滋賀県・人口基本集計結果について」

3-2.取引された土地の立地・条件の動向を解説

弊社が把握している、草津市内で取引された土地の立地・条件を分析すると、「草津(滋賀)駅」を最寄りとする200㎡以下で2,000万円以下、駅徒歩25分圏内の物件が人気でした。

「草津(滋賀)駅」や「南草津駅」から近い土地は利便性の良さからも土地の価格が住宅地・商業地ともに値上がりの傾向を見せており、予算との兼ね合いなどの理由から「駅から少し遠い、㎡単価の安い土地」の取引が増加傾向にあると考えられます。

売却期間も6ヵ月以内に売却が決まっているケースが多く、取引が比較的活発に行われていることがわかります。

3-3.草津市で土地をお探しのお客様の事例

草津市で土地をお探しのお客様の事例を1つご紹介します。実際のニーズから売却相場の動向を具体的にイメージしてください。

４.草津市　これからの売却相場・動向の予測

詳細解説

• 草津(滋賀)駅・南草津駅周辺の土地は利便性の良さから注目されています。この傾向はより強まっていくでしょう。
• 一般的に駅徒歩10分圏内の駅近の土地の人気が高い傾向にありますが、草津市では一概に駅近の土地が人気ともいえず、駅徒歩20分圏外の土地も多く取引されています。
• 草津市ではここ半年の土地面積の平均は約186㎡となっています。4月時点でも200㎡以下の土地が多く取引されており、今後もその傾向は続くと考えられます。
• 草津市では2,000万円以下の土地の引き合いが強いですが、3,000万円以上の土地も取引されている実績があります。商業施設や教育施設などが近いといった付加価値がある立地条件の場合、高めの価格で取引される可能性もあります。
• 草津市は住宅地・商業地ともに公示地価が上昇していますが、不動産価格は様々な要因で大きく変動するため予測することが難しいので、慎重に検討をすることが重要です。