【草津市編】「築50年以上の実家・空き家（一戸建て）の相続・売却に関する悩みを解決」した事例

お客様相談内容

解決したいトラブル・課題

T様はお父様が住んでいた実家を相続しましたが、現在別のところに住んでいるため利用せず、そのまま空き家になっていました。
そして相続してから2年間経ったくらいの時期、相続から３年以内に相続した空き家であれば「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」で最高3,000万円の特別控除を受けることができるという話を知りました。

※特例は平成28年4月1日から令和5年12月31日までの間に売却された場合に適用されます

不動産屋さん（売却のパートナー）の探し方・選び方

T様は相続関係の税金の話に詳しそうな不動産屋さんを探すことにしました。
さらに売却することになった時、３年の期限内に早く売れるかどうかも重要なので地元で実績のある方が売りやすいと思い、草津の不動産屋さんをインターネットに詳しい息子さんに検索をしてもらいました。

ホームページを見てみたところ

・相続した不動産について安心して相談できそうなスタッフがいる。

・草津でそれなりの売却実績がある。

この2点を特に重視して選び、最初に電話をかけたところが良さそうだったのでそこに決めました。

T様の「トラブル・課題」の解決方法

1.「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」について

「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」の特例の適用には大きく下記の条件があります。

1. 相続開始直前まで一人で住んでいた
2. 昭和56年5月31日以前に建築された家屋と敷地であること
3. 区分所有登記された建物でないこと

上記の条件に加えて、

1. 家屋を取り壊す、または、耐震改築を行ってから売却する
2. 相続の開始があった日から3年目の年の12月31日までに売る
3. 売却代金が1億円以下である

という条件を満たせば特例が適用されます。

そこで、T様が相続された一戸建ては「耐震補強をしても家の価値はほとんどない可能性が高い」ので、更地にした上で売却する事を基本方針にしました。

解体業者の方を紹介し、すぐに売却を進める事にしました。

2.「結果」

売りやすいように価格を相場より少しだけ下げて売りに出しました。

目標は半年以内の売却でしたが、更地にしたことも良かったのか、すぐに問い合わせをいただき売却完了までも3ヶ月とスピーディーに終わりました。

売れた金額が3,000万以下だったので税金は「０」。また、その後の「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」に関する手続きや申請も丁寧にフォローし、スムーズに全てを終わる事が出来ました。

お客様相談内容

解決したいトラブル・課題

I様は3年前に実家を相続し、ご自身には持ち家があり利用することがないため売却を検討したものの、築50年を超えた物件を売る手間の負担を思うと気が進まず、そのまま空き家にしていました。
しかし固定資産税を毎年払い続けることに負担を感じるようになり、本格的に売却を検討するようになりました。

不動産屋さん（売却のパートナー）の探し方・選び方

築50年以上で駅徒歩15分以上という事もあり、なかなか売れないと予測はしているものの、売るための手間を掛けたくはないとも思っていたI様は「手間を掛けなくても売却してくれる」不動産屋さんを選びたいと思い、

・基本、「全部サポート」してくれると書いてある

・「古い不動産の売却に強い」と書いてある

・「買取」も行っている

といった事がホームページに書いてあるかを基準にして、売却のパートナーを選びました。

I様の「トラブル・課題」の解決方法

１.「手間を掛けずに売るコツについて」

古い一戸建ての売却に困る方は沢山います。
そのままでは売るのが難しい物件でも、いくつかの「売るコツ」をしっかり押さえて市場のニーズに「合わせていく」事で、多少立地に難があっても売れる可能性を上げる事ができます。

今回の課題に合った、古い一戸建てを「手間を掛けずに売るコツ」には、例えば以下のような方法があります。

・「買取してもらう」

不動産屋さんに直接買い取ってもらうという方法です。価格的には「仲介」で売るのに比べて7割くらいになって今いますが、家の傷みや何かがあってもそのままの状態で売る事ができ、手間がかかりません。
家の中に家具やなんかが残されていても問題の無い場合も多いです。
成長性の高い地域であれば、積極的に買い取ってくれる不動産屋さんも多いので、一度ダメ元でも聞いてみる事をお勧めします。

・「更地にして売る」

更地にする際に解体費用が掛かりますが、更地にすると多くの場合建物がある状態よりも売り易くなります。
直ぐに新築の建築をはじめられる等、「一戸建てを新築したい人」のニーズにきっちり合うからです。また、マンション等に比べて少し駅から遠くても「一戸建て」なら許容されるケースも多いのです。

木造の建物の解体費用はおおよそ3万円/坪で、建物の形が特殊だったり、敷地に庭石等がある場合はもう少し高くなりますが、売れる確率は格段に上がります。

ただ更地になると、固定資産税・都市計画税の減税措置が受けられなくなり、翌年の課税額が最大6倍になります。更地にしたらその年のうちに売却するようにしましょう。

・「リノベーションして売る」

これはパートナーの不動産屋さんや買主次第で手間がかかったりかからなかったりします。
売主負担でリノベーションする場合は多少手間がかかります。でもリノベーション前提で売却し、購入後に買った人がリノベーションする場合であれば、建物も含めた価値を認めて買ってくれるという事なので、非常に魅力的な手段と言えますし、売る側には手間はかかりません。

新築と比べて、中古住宅をリノベーションした方が安上がりに思うような家に住めることから、リノベーションの人気は年々高まっています。
特に若い方を中心に、木造の和風家屋の雰囲気をおしゃれと感じる層も一定おり、その人達へアプローチできる不動産屋さんをパートナーにしたならば、非常に良い選択肢だと言えます。

２.「結果」

今回I様は、「リノベーション」しての売却に強い弊社にご相談いただいたこともあり、3ヶ月ほどで「昭和風の日本家屋」をご希望されていた若いご夫婦の方を買主として見つける事できました。
また書類や手続き等も地元で数多くの案件を取り扱っている弊社が全面的にサポートした事で、「そこまで面倒くさくもなかった」とのご感想を頂いております。
短期間で、特別な手間をおかけする事もなく売却する事が出来たと考えています。

お客様相談内容

解決したいトラブル・課題

O様はお父様から空き家を相続することになりましたが、築54年と古い家で利用する予定もなく、そのまま放置するわけにもいかないと思い売却することにしました。
ご兄弟はいないので、他の相続人はいないと思っていました。しかし、いざ相続登記しようとしたところ、名義が祖父の代から変わっていないことに気づきました。

この場合、自分以外にも相続人が複数いるため、容易に売却は出来ないと知人から聞いたので、売却するにはどうしたらよいのか、まずは不動産屋さんに相談し、相談するのにハードルが高い弁護士等（お金がかかる場合がある）にはその後に相談することにしました。

不動産屋さん（売却のパートナー）の探し方・選び方

専門家より話を聞きやすいであろう事を期待して、相続のノウハウが豊富で相談しやすい不動産屋さんを探しました。そしてインターネットで「草津　不動産屋　相続」などで検索し、目に止まった不動産屋さんのホームページには以下のようにありました。

・「相続した空き家の売却に強い」と自信がありそう

・相続関連の専門家（司法書士等）と連携してトラブル解決をしてくれる

この2点に惹かれてお願いすることに決めました。

O様の「トラブル・課題」の解決方法

1.「解決方法」

空き家の相続人は、祖父の代から名義変更がされていなかったため以下のように複数人になっていることが考えられます。

・祖父の子であるO様のお父様の兄弟、その兄弟が亡くなっていた場合さらにそのお子様

このようなケースの不動産売却の流れとしては、大まかに以下の流れになります。

・相続人を確定する
相続人調査は、被相続人の戸籍収集をすることから始まります。この際、出生から死亡まで、全ての戸籍を集める事になります。そしてその戸籍を見て誰が相続人になるのかを判断していきます。

・相続人全員で遺産分割協議をする
遺産分割協議は相続人全てで行わなくてはなりません。そして売却と分割方法に全員が同意した上で、遺産分割協議書に署名捺印が必要となります。

「相続人の確定」は遺産を残す人（被相続人）の関係者すべての戸籍謄本を取得して調査する必要があり、また遺産分割協議は、関係者が多い程交渉が複雑化します。大きく労力がかかる作業になるので、専門家に任せる事をお勧めします。

コツとしては、揉め事があれば弁護士、揉め事が特になければ司法書士、行政書士にお願いするとスムーズでしょう。

2.「結果」

O様は相続人の確定と遺産分割協議書の作成を、不動産屋さんに紹介してもらった行政書士に依頼をすることにしました。
幸い相続人は全てすぐに確定し、空き家を売却して換価分割するということで合意もできたため遺産分割協議書を作成し、無事に売却することができました。

専門家である行政書士にお願いできたことで相続から売却まで半年と、スピーディーに終えることができた例になります。