【草津市編】「築40年以上の実家・空き家（一戸建て）の相続・売却に関する悩みを解決」した事例

お客様相談内容

解決したいトラブル・課題

H様は草津の実家を相続しましたが、東京の持ち家に家族と住んでいるため住む予定がないので売却したいと考えました。
しかし、家が築40年と古く、ペットを飼っていたこともあるので状態が良くなく、大きな不動産屋さんに軽く相談したら、家屋には殆ど値段が付かないと言われてしまいました。
遠方に住んでいることもあり、なるべく手間を掛けたくはないが、できる限り高く売りたいとお望みでした。

不動産屋さん（売却のパートナー）の探し方・選び方

H様は少しでも高く売りたいと考えていたので、少しでも家屋の価値を高く評価してくれる不動産屋さんはないものかと、当初相談したところとは別の不動産屋さんを探し始めました。
その際、大きな不動産屋さんだと同じ様な答えになると考え、地元で実績のある、大手でない不動産屋さんを探すことにしました。

インターネットで、草津で実績がある不動産屋さんを探すと、

・「古い家」の売却に強いと謳っている。

不動産屋さんがあったので、問い合わせる事にしました。

H様の「トラブル・課題」の解決方法

1.「リノベーション」を前提に売る

H様には大手の様にとりあえず古い家であれば「建物を壊して更地にして売る」ように画一的に勧めるのではなく、一つ一つの建物に対してしっかり企画を考えて「買い手」の方が欲しがるようになるリノベーションを前提に売却するので、「古い建物の価値」も含めて売却する事ができるとお話をしたところ、ぜひとお願いを受けました。

40年という築年数でもリノベーションを前提に家を探している人たちがいるため、「リノベーションプラン」がニーズがマッチすれば、古い家屋に価値を感じてもらう事もできるのです。

また、最近の草津市では、駅から遠くてもそこを割安とみて探す層も増えてきている位なので、草津駅から徒歩圏内のH様の実家は売れる可能性は高い部類に入ると判断しました。

また、H様が気にされていた「H様自身が遠方に住んでいる」ということも、多くある事例なので問題ないと返答いたしました。

2.「結果」

3ヶ月もしないうちに、買い手が現れました。
30歳過ぎくらいの若夫婦様で、昭和のテイストと昔ながらの縁側が気に入ったとの事です。
そこを活用してリノベーションなさった上でお住まいになられるそうです。

築40年でしたが、更地にするよりは少し高く、H様が思っていたより早く売る事が出来ました。

お客様相談内容

解決したいトラブル・課題

T様は草津市にあるご実家である一戸建てを、３人兄弟で相続することになりました。
ご兄弟の仲もよいので、相続をきっかけに揉めたり関係が悪化しない様にしたいという強い意向をお持ちです。
なので遺産をお互いに納得いく形で分配できる方法をお探しでした。

尚、T様もご兄弟もそれぞれ現在お住まいの家があります。

不動産屋さん（売却のパートナー）の探し方・選び方

まずは敷居が低い専門家に相談しようという事で、相続について相談できる不動産屋さんをT様が代表として探す事になりました。

実際に会って話したいと思ったT様は、草津市で「相続した一戸建ての売却に詳しい」不動産屋さんをインターネットで何個か探して、問い合わせます。

不動産屋さん選びの基準は以下2つでした。

・気軽に相談に行けそうな雰囲気がある

・相続についてノウハウが書いてあるホームページに書いてある

結果、2社ほど良い不動産屋さんを地元で見つける事が出来たので、両方に相談して比べて決める事にしました。

T様の「トラブル・課題」の解決方法を解説

1.「換価分割について」

今回、相続することになった物件が「一戸建て」で、相続人の誰かが使用する予定もないので、売却による「換価分割」が最も妥当で争いになる可能性が低いと考えられます。

不動産の分割方法は以下の3つがあります。

・換価分割
不動産を売却し、得られた現金を相続人で分割する方法

・代償分割
不動産を特定の1人が取得し、その他の相続人にその対価である代償金を払う方法

・現物分割
不動産を「そのまま」の形で相続する方法

その他「共有名義」にして分割せずに共有する方法も可能ではありますが、将来売却するときに共有者全員の同意が必要になるためトラブルの元になることが多い方法になります。

さらに、相続人全員で「遺産分割協議」を開き「遺産分割協議書」を作成してきちんと分割方法を明記しておくことが重要になります。「遺産分割協議書」は自身でも作成可能ですが、作成が難しい場合は行政書士・司法書士・弁護士に依頼することもできます。

今回のケースでは、T様は「換価分割」することを「遺産分割協議書」に記して売却をすることにしました。

2.「結果」

その後一戸建ての売却を全て不動産屋さんに任せ、半年で売却を終えました。
兄弟間で特に揉めることなく売却した現金を無事に分割することができました。

お客様相談内容

解決したいトラブル・課題

S様と妹様はお母様がお亡くなりになり、ご実家の一戸建てを相続することになりました。S様は既に大阪府内に自宅を持っており、ご実家を今後利用する予定もないので現金化を希望していました。
一方妹さんはお母様と実家でずっと暮らしていたため、その後も住み続けたい意向です。

お互いの希望を適切に叶える方法を知り、上手に手続きを進めていきたいと思ったS様は、まずは不動産屋さんに相談する事にしました。

不動産屋さん（売却のパートナー）の探し方・選び方

S様は、こういった身内の込み入ったトラブルでも適切なアドバイスをくれる不動産屋さんから話を聞きたいと思ったので、不動産相続の絡む案件をたくさん扱っている不動産屋さんを探すことにしました。
加えて売却の際の査定も併せてしてくれる会社を選びたいと考えました。

そこでS様はインターネットで草津市にある不動産屋さんのホームページを見て、

・相続に絡む売却案件の実績が多い

・無料で査定をしてくれる

と書いてある不動産屋さんを選ぶ事にしました。

S様の「トラブル・課題」の解決方法を解説

1.「代償分割について」

遺言書に特に記載がない限り、基本的に法定相続人が相続することになり、分割しにくい物（家屋等）も含めて平等に遺産を分割することになります。

ただ、S様は「現金化」、妹様は「居住」を希望しているので、相続財産の扱いについて大きく立場が違います。

この場合、一般的には「代償分割」といった手法がとられます。
相続財産が自宅の土地建物のみの場合など、分割しにくい場合によく使われる方法です。

例えばこの場合、妹様がS様の相続分に当たる現金を支払う形での調整を行う事が望まれます。

また、今回のケースでは、ずっとご実家でお母さまと同居なさっていた妹様が自宅を相続すると「小規模宅地等の特例」が適用され、自宅敷地の評価が80％も減額されるので相続税も軽くなりますので一層お勧めです。（※3000万以上の評価の自宅の場合）

参考：【草津市】不動産相続マニュアル　相続手続きの流れと上手く進めるコツ

2.「結果」

妹様が何とかお金を工面して自宅不動産の価値の半分の現金をS様に払い、一戸建てを取得しました。
S様もこれまで母親の面倒を見てくれていた感謝の気持ちもあるので、それ以上に求める事はなく、無事課題は解決できました。

自宅の価値が1600万円と基礎控除以下だったので相続税軽減の恩恵は受けられませんでしたが、「代償分割」は実家・空き家相続時の課題解決方法として有効と言えます。