【草津市編】「築30年以上の実家・空き家（一戸建て）の相続・売却に関する悩みを解決」した事例

お客様相談内容

解決したいトラブル・課題

H様は将来自分が相続する予定の実家にお母様と住んでいましたが、お母様が介護付き老人ホームに入ることになりました。
それに伴ってひとり暮らしになるのを機に、会社の近くに家を借りる計画ですがその場合ご実家は空き家になります。

相続税への影響や現在の相場の値動きを総合的に検討して、金銭的なデメリットが無いようだったら、どうせ空き家になるので今のうちに売ってしまうのも選択肢だと考え始めました。

不動産屋さん（売却のパートナー）の探し方・選び方

H様はまだ単純に検討をしたいだけなので、あまり営業もしつこくない、気軽に相談できる不動産屋さんを探しました。
大きな全国規模のものと地元のものどちらも気になり、ホームページを比較しました。

H様が相続について気軽に相談できる不動産屋さんを見分けるために注目したポイントは

・相続した物件だけではなくて、相続する前からも気軽に相談に乗ってくれそう。

・不動産相続に関する詳しい説明のページがあって、相続に力を入れていそうな事がわかる。

・地元の不動産相場について詳しそう。

の３点です。

不動産屋さんのホームページを見て回って内容をしっかり読んでみた結果、３つくらいの不動産屋さんがH様のイメージに当て嵌まっていたので、問い合わせてみる事にしました。

H様の「トラブル・課題」の解決方法

1.H様が使用すべき「小規模宅地等の特例」

H様の相続財産は「3,000万（相続税の基礎控除額）」を上回る見込みなので相続税対策を考えた方が有利でした。
端的に言うと、相続前より相続後に売却した方がいいケースと言えます。

現金より「不動産」で相続した方が相続税が安くなる場合が多く、相続税対策として「不動産」の形で相続するのがおすすめです。
相続するまで引っ越しせずに実家に住めば、「小規模宅地等の特例」という特例により実家の相続税評価額を８割減額でき、結果的に相続税を安くすることもできます。

急いで売却して「現金」にせずに、相続までは「不動産」の形で保持し、相続後に現金化した方が税金的には大変有利です。

また、草津の不動産相場はしばらく高値の状況が続く可能性があり、相場を定期的にチェックして注意しておいた方がいいものの、今売らなくてはいけない理由にはなりません。

2.「結果」

H様はアドバイス通り相続後に売る事に決め、引っ越しもせずにご実家に1人で済み続ける事にしました。
相続が発生しましたら、また売却の相談にいらっしゃるそうです。

お客様相談内容

解決したいトラブル・課題

お父様が残していた遺言書には、長男であるK様がご実家である一戸建てを相続するとありました。K様はご実家の一戸建てを相続しても現在お住まいの自宅があり今後利用することもないため、売却を検討します。
しかし遺言書の内容に納得いかなかったお姉様は、遺言書が自筆であり、認知症気味のお父様にK様が書かせたのではないかと疑って裁判も辞さないと言います。

不動産屋さん（売却のパートナー）の探し方・選び方

K様は売却をするつもりだったので、不動産屋さんに相続の件もついでに相談してみる事にしました。
こういった親族間の揉め毎に立ち会うケースも多いだろうから、何かしらアドバイスをもらえると考えたからです。
地元草津市の不動産屋さんの中から相続問題に強そうなお店をインターネットを見ながら探してみました。
ホームページを見て

・扱ってきた相続に関連する案件の事例を載せていて、経験が豊富そう

・法律の専門家（司法書士）との連携を取っていると謳っている

不動産屋さんがあって相続関連に強そうだと思ったので、相談してみる事にしました。

K様の「トラブル・課題」の解決方法

１.「遺言書」のポイント

K様のお父様の残した遺言書は、自筆で自宅に保管されていたため「自筆証書遺言」となります。この遺言書は手軽に作成できますが、形式の不備があると無効になってしまったり、紛失や改ざん等のリスクがあります。

「自筆証書遺言」を含め遺言書には、以下の3種類が存在します。

・自筆証書遺言
遺言を書く本人が全文を自筆で作成したもの。日付、氏名、印鑑が必要です。 自筆証書遺言は、遺言書を発見した人が、家庭裁判所に持参し、遺言書を検認するための手続きを取る必要があります。

・公正証書遺言
公証役場の公証人が作成する遺言書のこと。2人以上の証人の立ち会いのもと作成されます。
公正証書遺言は無効になるリスクや紛失のリスクはないですが費用がかかります。

・秘密証書遺言
遺言者が作成する。署名、捺印が必要です。封をした封筒に公証人から証明を受けます。公正証書同様に2人以上の証人の立ち会いが必要になります。
秘密証書遺言は通常あまり使われていません。

K様の「自筆証書遺言」のケースでは認知症気味だったというお父様が遺言書を書くための「遺言能力」を備えていたかが論点となりますが、遺言書を書いた時点で認知症を発症していたのか、他の人に書かされたのかを立証できる人がいないため遺言書の有効性の判断はとても難しいものになります。
公正証書遺言であれば、公証人が作成するため遺言を残した時点で「遺言能力」があったかどうかの争いは起こりにくくなっていたものと考えられます。

ただ詳しくは法律の専門家でないと適切に助言できない込み入った問題ですので、今回は弁護士の方に相談していただくようお勧めしました。

２.「結果」

遺言書に不備はありませんでしたし、家庭裁判所で検認の手続きも済ませた上で開封されていました。従って有効であるとすぐ判断できるケースでした。

ただ、遺言書があってもお姉様は「遺留分」を請求できる権利があります。K様は弁護士を通してお姉様と話し合い、一戸建てを売却後に現金で渡すという形で折り合いをつけました。

お客様相談内容

解決したいトラブル・課題

M様はお母さまと2人で暮らしていたご実家を、お母さまがお亡くなりになったので4人兄弟で相続することになりました。
ご自身は今後マンションに引っ越す予定で、ほかの兄弟3人はご家族と県外のご自宅にお住まいです。
兄弟で話し合い、もう誰も利用しないご実家を売却し現金にして分け合おうという話になりました。その際母親の介護をしていたM様は、ほかの兄弟より多い配分をもらいたいと考え、売却に関することも兼ねて不動産屋さんに相談してみることにしました。

不動産屋さん（売却のパートナー）の探し方・選び方

売却に関してはもちろんのこと、相続に関する話もしたいと思ったM様はスマートフォンの検索で「草津　不動産　相続」等のワードで不動産屋さんのホームページをいくつかピックアップし、一番気になった不動産屋さんに問い合わせました。
良いと思った２点は以下です。

・「相続した実家の売却に強い」とある

・兄弟間で財産を分け合った事例が載っていて詳しそう

問い合わせの返信がとても丁寧だったこともあり、相談することに決めました。

M様の「トラブル・課題」の解決方法

1.M様が主張できる「寄与分」

「寄与分」とは、被相続人（遺産を残す人）の財産の維持等に貢献した場合、他の相続人より相続財産を多く相続できる制度です。

寄与分が認められる条件は以下になります。

・被相続人の財産の維持等に貢献した

・通常期待される以上の「特別」の寄与を行っていること

・無償もしくは無償に近い

・行為に継続性があった

また、「寄与分」の金額や割合は相続人同士で決めることになります。
話し合いで折り合いがつかない場合、裁判所による調停で話し合うことになります。

「寄与分」を具体的に計算することは非常に難しく、専門家である弁護士等に相談したほうが良いケースもあります。
今回のケースでは、M様は長期にわたりお母さまの介護をしていたこともあり、「遺産分割協議」で他の兄弟の合意を得られることができたため弁護士に相談するまでには至りませんでした。

2.「結果」

M様は「寄与分」として300万円をほかの兄弟より多く受け取ることになりました。