【2023年6月】草津市　マンション売却相場・動向レポート

2-1.草津市で取引されたマンションのここ半年の売却（販売）価格相場推移の分析

ここ半年の売却（販売）価格相場の推移について月単位のグラフで整理しました。

5月は半年前に比べて価格が約3.9%上昇、先月比で約0.3%下降しています。

詳しく述べると、草津市のマンションはここ半年間平均的に㎡単価39万程度で取引されていますが、1月、2月、3月はそれを上回る㎡単価が40万円程度の、築年数の浅い比較的高めの物件の取引が増加したことで、平均売却価格が押し上がりグラフが上に振れています。
また、特に1月はここ半年の中で最も築年数が浅い物件が取引されたため、売却価格相場が最高値を記録しました。

そして1月から4月にかけて売却価格相場が徐々に下落していっている様に見えますが、これは物件の市場価値が落ちたわけではなく、㎡単価が高い物件から安い物件まで幅広い価格帯の物件が取引された結果、平均売却価格が押し下げられただけなので、深刻に捉える必要はありません。

また、このグラフからは読み取れませんが、5月に取引された物件数自体は半年間の平均を上回っていて、市場は活況を呈しています。従って5月の下落は市況の落ち込みを示すものではなく、逆に「幅広い価格帯の物件が売れている（物件が売りやすい）」という事を示していると考えられます。

2-2.草津市で売りやすいマンションの立地・条件の推移の分析

草津市のデータから売れ筋のマンションの立地・条件のデータだけを集めて、ここ半年とその前の半年間の条件を比較し、動向の推移をまとめました。

草津市はマンションを中心に駅から近い物件の人気が常に高いことで知られていますが、ここ半年間は特に駅の至近にあるマンションを中心に取引されました。
特に5月は、3,000万円台の３LDKマンションに需要がありました。

参照：国土交通省 土地総合情報システム
参照：レインズ

以下3つのポイントを軸に、5月のマンション売却相場・動向について解説します。

3-1.売却価格の動向を解説

先月に比べて平均売却価格は約0.3%下降しました。

5月と4月の売却価格、㎡単価、専有面積、築年数は下記の通りです。

5月と4月を比較すると、専有面積に特徴があります。
4月は「専有面積が広い物件」の取引が多かったことに比べ、5月は「専有面積が狭い物件」が多く取引されました。
そのため、㎡単価のみで比較すると5月の㎡単価は約39.24万円、4月の㎡単価は約37.3万円と2万円程度上昇していますが、専有面積の差によって4月の売却価格が5月をやや上回ったと言えます。

また、特に「2,500万円以内の物件」がよく取引されていて、子育て世代に特に需要があるファミリー向けの3LDKは人気があります。

また長期目線からの、市場の地合いを解説します。
草津市の不動産市場はここ数年にわたって活況で好調ですが、その理由は、子育て世代・働き世代から強く支持されている地域だからです。
支持されている理由は主に、「利便性の良さ」と「保育施設の充実」が挙げられます。

●理由1：「利便性の良さ」
草津市は、京都府や大阪府へのアクセスの便利さや琵琶湖をはじめとする豊かな自然環境が評価され、全国の「住みよさランキング2022」で第38位、近畿ブロックでは第3位にランクインしています。この注目度の高さからも、その魅力がうかがえます。
実際に「令和2年国勢調査」では、全国的に人口が減少している中、滋賀県は微増の傾向を示しており、特に草津市は子育て世代や働き世代からの人気が高く、滋賀県内で最も人口が増えている地域となっています。
草津市の人口推移を見て行くと5月は4月よりも178人増えており、ここ半年間でも人口は最大値を記録していることからも、草津市が居住地として注目を集めていることがわかります。

●理由2：「保育施設の充実」
草津市は「子育てのしやすい社会づくり」に力を入れており、2年連続で待機児童ゼロを達成しています。
主な取り組みとしては、保育所定員の見直しや私立保育園の新設による定員枠の拡大、認定こども園の整備といった保育施設の整備の強化や、小学生を対象にした児童育成クラブも新規施設の公募を行っています。
また、令和4年と令和5年の「教育費」を比較すると令和5年のほうが0.4%上昇しており、子育てに力をいれていることがわかります。

長期目線も併せて全体を振り返ると、5月の売却価格相場が下落した理由は「専有面積が狭い物件」の取引が多かっただけなので、利便性の良さの他、「子育てのしやすい社会づくり」等の取り組みを見るに草津市への人気は底堅く続くと考えられます。

以上のことから、草津市に対する人気とそれを背景にしたマンション需要は底堅く、幅広い立地・条件のマンションが売れていて値崩れも見られないので、現時点では「売り時」と判断しています。

今後の値上がりを期待して保持するのもひとつの手ですが、不動産価格は様々な要因で大きく変動するため予測することが難しいので、慎重に検討をしてください。

参照：草津市「草津市の人口・世帯数の推移（各月末日集計）」
東洋経済新報社「最新！ 住みよさランキング2022」全国トップ50
東洋経済新報社「最新！ 住みよさランキング2022」近畿・中部地区編
滋賀県「令和2年国勢調査滋賀県・人口基本集計結果について」
草津市「第二期草津市子ども・子育て支援事業計画の見直しを行いました」
滋賀県「待機児童の状況」
NHK「滋賀県 NEWS WEB 県内の待機児童の数が過去最少に ことし４月現在」（2022.10.06記事）
草津市「令和5年度予算概要」

3-2.取引されたマンションの立地・条件の動向を解説

弊社が把握している、草津市内で取引されたマンションの立地・条件を分析すると、特に「南草津駅」を最寄りとする78㎡程度の3LDKで、価格帯は2,500万円以下駅徒歩は10分圏内に位置する物件が人気でした。

通勤・通学に便利な駅徒歩10分圏内の物件に取引が集中していることが特徴です。
また、子育て世代・働き世代の需要が高い3LDKが他の間取りと比べて取引件数が多いことも特徴として挙げられます。

売却期間も特に3ヵ月以内が多く、取引が活発に行われていることがわかります。

3-3.草津市でマンションをお探しのお客様の事例

草津市でマンションをお探しのお客様の事例を1つご紹介します。実際のニーズから売却相場の動向を具体的にイメージしてください。

４.草津市　これからの売却相場・動向の予測

詳細解説

• 特に新快速の停車する南草津駅周辺のマンションは、利便性の良さから注目されています。この傾向はより強まっていくでしょう。
• 草津市では3,000万円以下のマンションの引き合いが強いですが、引っ越しシーズンなどには㎡単価の高い物件も取引がされています。実際に4,000万円以上の物件もここ半年間で取引がされており、今後も駅や商業施設から近い、築年数が浅いといった条件が揃えば売却価格相場より高い物件にも買い手がつくと考えられます。
• 草津、南草津エリアだけでなく、野路エリアも売りやすい傾向が続くと考えられます。